收入法_Income Approach

收入法是什么？

收入法，有时被称为收入资本化法，是一种房地产评估方法，允许投资者根据物业所产生的收入来估算其价值。该方法通过将净经营收入（NOI）与资本化率相除来实现。

收入法通常用于产生收入的物业，是评估房地产的三种流行方法之一。其他两种是成本法和比较法。房地产估值的收入法类似于金融领域的折现现金流（DCF）法。收入法通过资本化率折现未来租金的价值。

在使用收入法购买租赁物业时，投资者会考虑所产生的收入金额及其他因素，以确定在当前市场条件下物业可能的售价。除了判断投资者是否能从租赁物业中获利外，贷方还想了解如果其向投资者发放抵押贷款，潜在的还款风险。

重要提示： 在三种房地产评估方法中，收入法被认为是最复杂和最具挑战性的。

在使用收入法购买租赁物业时，投资者还必须考虑物业的状况。所需的大额维修可能会显著削减未来的利润。

此外，投资者还应考虑物业的运营效率。例如，房东可能会因为租户完成院子清理或其他责任而给予租金减免。也许某些租户正面临经济困难，这在未来几个月内可能会有所好转，而房东不希望驱逐他们。如果收取的租金低于当前支出，投资者通常不会购买该物业。

注意： 在收入法中，资本化率与估算价值之间存在反向关系——降低资本化率会提高估算价值。

投资者还必须了解在任何时候平均有多少单位空置。未能从每个单位收取全额租金会影响投资者的收入。如果物业急需修缮且许多单位空置——这表明入住率低，情况尤为重要。如果单位未能定期出租，租金收入将低于潜在水平，购买该物业可能不符合投资者的最佳利益。

在使用收入法时，投资者利用可比物业的市场销售数据来选择资本化率。例如，在评估特定县的一栋四单元公寓楼时，投资者会查看该县类似物业的近期售卖价格。计算出资本化率后，投资者可以用该率除以租赁物业的 NOI。例如，一处净经营收入（NOI）为70万美元，选择的资本化率为8%的物业，其价值为875万美元。